Приемка квартиры в новостройке: на что обратить внимание

В этой статье вы получите ответы на следующие вопросы:

bashnya

В нашей стране с давних пор, когда квартиры получали «бесплатно», отстояв многолетнюю очередь, люди привыкли к тому, что квартиры сдаются с недоделками и бороться с этим бессмысленно. Даже сейчас, когда наши квартиры стоят очень дорого, не все новоселы знают, как добиться от застройщика высокого качества новостройки.

Наша компания специализируется на ремонте и отделочных работах в новостройке под ключ, поэтому мы знаем все особенности квартир в новостройках. Нам приходится брать в работу новостройки со всеми их плюсами и минусами. За время работы у нас скопился солидный багаж наблюдений — мы видим, как экономят застройщики на качестве жилья, знаем, в каких местах новой квартиры искать дефекты. Ряд дефектов можно определить на глаз, но нельзя понять без специального оборудования и знания стандартов: укладываются они в допустимые стандарты или нет? С помощью лазерного нивелира мы определяем, насколько «завалены» стены, градус скривления углов, призматические комнаты, перепад между плитами междуэтажных перекрытий и уровня пола.

Проблемы с системами водоснабжения, электричества и вентиляции также тяжело обнаружить, если это не ваша профессия. Поэтому вполне закономерно, что в 90% случаев хозяева принимают квартиру в состоянии, не адекватном действующим ГОСТам и СНиПам (Строительные Нормы и Правила), хотя могли бы получить у застройщика компенсацию на устранение недоделок.

Опишу распространенную ситуацию: у хозяина вызывает опасения стяжка на полу новой квартиры. Где-то видны волны, трещины замазаны сверху цементным раствором. Застройщик уверяет, что это «ничего страшного», и хозяин подписывает акт приема-передачи квартиры. Между тем, очень часто нам приходится полностью  демонтировать и заменять такую стяжку, что обходится хозяину порядка 100 000 рублей, включая работы по демонтажу и вывозу строительного мусора. Кто сможет точно сказать: потребуется замена стяжки или нет,  и что еще придется переделывать с нуля в конкретной новостройке? Ответить сможет только профессионал, которому будет поручен ремонт данной квартиры. Уровень его ответственности выше, чем у экспертов которые занимаются лишь оценкой и не занимаются ремонтом.

Согласно ч.2,ст.7 ФЗ №-214 вы можете потребовать у застройщика компенсации выявленных недостатков одним из трех способов: 1) исправить все недоделки за свой счет, 2) уменьшить цену договора на соответствующую сумму, 3) возместить ваши затраты на устранение дефектов.

Ваша задача – зафиксировать все увиденное в листе осмотра, где указаны сроки устранения недостатков, чтобы у вас остался один экземпляр, заверенный полномочным представителем застройщика. Если вы не укажете срок устранения, то по умолчанию он будет равен 45 дням согласно Закону о защите прав потребителя. Не допускайте увеличения сроков исправления сверх этого норматива – застройщик несет перед вами материальную ответственность за каждый день просрочки передачи квартиры.

Если хотите провести профессиональную проверку в новостройке полностью «от и до», и получить заключение, в котором ничего не упущено, обратитесь к специалисту нашей компании. Почему с нами работать выгоднее и проще?

Причин несколько:

  1. Наша ремонтно-строительная компания помимо акта осмотра с перечислением всех отклонений от строительных стандартов сделает вам расчет стоимости ремонта для устранения этих недостатков. Пользуясь экспертным заключением, вы можете выбрать любой из трех путей компенсации, но лучше потребовать у застройщика денежной компенсации на сумму исправления дефектов. Это надежнее, чем надеяться, что во второй раз застройщик вас не подведет с качеством работ.
  2. Денежная — при заказе у нас экспертизы новостройки мы возвращаем вам ее стоимость в 100% размере, если вы закажете у нас ремонтно-отделочных работ.
  3. Найти подходящую ремонтную компанию реально, но в первого раза сложно. Причина в том, что из числа всех  ремонтников всего 15% работают хорошо — демонстрируют в ходе работы высокий уровень личной ответственности и высокую квалификацию. А в ходе экспертизы новостройки вы сразу сможете оценить профессионализм наших специалистов. Если вас что-то смутит, вы можете заказать ремонт другим исполнителям.
  4. Мы не имеем права на ошибку. В ходе экспертизы мы сразу указываем, какой брак в работе застройщика требует переделки и в какую стоимость выльется стоимость работ по его устранению. Смета наших работ не вырастет.

Если вы всё же решили самостоятельно принять квартиру в новостройке, прислушайтесь к нашим советам. Накануне осмотра квартиры с представителем застройщика договоритесь об осмотре в светлое время суток – чтобы хорошо разглядеть все детали, о резерве времени до 2 часов – чтобы без спешки и суеты вы могли все осмотреть. В ходе встречи вам понадобится линейка, фотоаппарат, фонарик или смартфон для фотосъемки и освещения темных углов – зарядите его батарею на 100%. Перечитайте проектную декларацию и договор с застройщиком – пункты про места общего пользования, про обязательства застройщика по отделке квартиры, условия подписания акта приемки квартиры. Возьмите договор на встречу, а вместе с ним папку с законами, СНиПами и ГОСТами с закладками по самым важным моментам. Полный перечень нормативно-законодательной базы, регламентирующей качество строительства, перечислен в следующей статье «Помощь юриста: как добиться исправления недоделок в новостройке». Вам не нужен полный перечень — достаточно будет изучить 11 основных СП (сводов правил) и федеральных законов.

Какие проблемы чаще всего встречаются в новом доме?

  1. Начните с дверей (начиная от входной) и окон. Это самая явная распространенная недоделка. Смотрим внешний вид дверей, оконного стекла и профиля,  качество установки (по уровню) и балансировки, проверяем отсутствие сквозняков в месте соединения дверной/оконной коробки и стены. Тщательно проверяем каждую створку каждого окна в каждом положении! Смотрим, ровно ли установлена дверь или окно: если ровно – дверное или оконное полотно должно легко двигаться и замирать на месте в любом положении, где вы ее оставили. Если дверь или оконная створка не замирает на месте после открывания, а стремится занять какое-то определенное положение, значит, в эту сторону имеет уклон ось, по которой она двигается – установка неправильная. Вставьте между оконной створкой и рамой бумажный лист и потяните его в закрытом положении, чтобы проверить плотность закрывания окна.
  2. Проверьте стяжку на полу. Качественная стяжка в новостройках встречается реже, чем амурский тигр в природе, поскольку все экономят на цементе, а ГОСТ допускает перепад высот 0,2 градуса и до 2 см на весь пол помещения. Покрытие пола должно быть ровное: трещины и наплывы раствора недопустимы – требуйте их удаления. Постучите и поскребите по полу: услышите глухой звук — стяжка начала отслаиваться от бетонной плиты, легко отковыривается и осыпается – сэкономили на цементе. Будьте предельно строги – чтобы исправить плохой пол, нужно вначале его полностью снять, заливать сверху  — толку мало. А издержки на демонтаж стяжки и вынос строительного мусора (лифтом пользоваться нельзя) выливаются в колоссальные деньги.
  3. Не забудьте проверить систему вентиляции.  Это самое важное, так как канал вентиляции начинается в вашей квартире, а закончиться может неизвестно где. Поэтому эта проблема может оказаться очень серьезной. Для начала приоткройте двери в комнате. Для проверки тяги можно использовать открытое пламя зажженной спички или легкий клочок бумаги.
  4. Далее смотрим систему отопления и водоснабжения. Внешний вид труб – без ржавчины и воды. Как крутятся краны и задвижки? Подводки к трубам отопления на полу должны быть в гофрозащите.
    При наличии полотенцесушителя, проверьте, прочно ли он установлен. Проверьте наклон канализационных труб, грязная вода должна уходить из квартиры свободно самотеком. Проверьте высоту унитаза (40 см) и раковины (80 см), высоту ванны (60 см) – они не должны быть слишком высоко. Проверьте наличие заземления в ванной.
  5. Поверхность стен должна иметь одинаковый цвет, если где-то цвет темнеет – вероятно, здесь проблемы с теплоизоляцией, стена будет холодной, на ней  будет постоянно оседать конденсат, а это означает плесень, нарушение целостности чистовой отделки.
  6. Проверим  монтаж электрики. Если вы не забыли взять с собой лампочку, вкрутите ее во все установленные патроны. Отверткой-тестером проверьте наличие фазы во всех розетках. Требуйте схему проложенных проводов, если они уже закрыты штукатуркой. Если открыты – сделайте фото всей системы электропроводки с приложением рулетки. В будущем обязательно пригодится. Например, когда  будете вешать кухонный гарнитур.
  7. Проверьте лазерным уровнем (нивелиром) не завалены ли стены, какой перепад стяжки пола. Все эти параметры отражены в соответствующих нормативных документах.
  8. Требуйте у застройщика заверенные им подробные схем прокладки электропроводов, труб отопления в стяжке и труб водоснабжения в стенах. Передайте их своим отделочникам, и если вдруг в неожиданном месте обнаружится повреждение трубы, вы будете знать, с кого взыскать стоимость дополнительного ремонта.
  9. На всякий случай лучше перемерить общую площадь квартиры, чтобы сравнить ее с заявленной.

Акт-приема передачи жилья подписывайте в последний момент, когда вы реально готовы принять квартиру в исправном состоянии! С этого момента вы будете обязаны оплачивать квартплату и подписывать договор с управляющей компанией на управление квартирой.

Но игнорировать требование застройщика подписать акт нельзя, даже если дом с недоделками, которые застройщик отказывается исправлять. В этом случае лучше писать официальную претензию. Если вы будете избегать застройщика, он вправе в одностороннем порядке передать квартиру.


Смотрите также:

Независимая экспертиза квартир в новостройке — законно и выгодно!

Ремонт квартир в новостройке под ключ по шагам

Плохая стяжка убивает хороший паркет и керамогранит

Статьи по дизайну интерьера читайте в разделе Советы дизайнера.
Статьи по ремонту дома читайте в разделе Полезные советы.